1.- Concepto y requisitos del precario.
La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC. No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como “una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho” ( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre, y 134/2017, de 28 de febrero).
Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986, entre otras). Por tanto, como declaramos en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre, la institución del precario “no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (…), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor (sentencias de 13 de febrero de 1.958, 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008)”.
En este sentido no es acertado el planteamiento que hace el recurrente al limitar el ámbito del precario a las situaciones de mera tolerancia, pues, conforme a la jurisprudencia reseñada, incluye también el disfrute de la posesión de un inmueble por quien no paga contraprestación alguna por ello y carece de título, o el que alega es “ineficaz (…) para enervar el cualificado que ostente el actor”.
En la presente litis, no es objeto de controversia ni el título de propiedad del demandante, ni la existencia y contenido del auto de suspensión del lanzamiento dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria que concluyó con la adjudicación de la vivienda al acreedor que después la vendió al demandante. En consecuencia, el debate casacional se centra en si el citado auto constituye o no título suficiente para enervar el derecho a obtener la posesión del inmueble por parte del propietario demandante, que no intervino en aquel procedimiento de ejecución hipotecaria.
2.-Carácter plenario del juicio de desahucio por precario.
El art. 250.1 nº 2 LEC ha establecido el juicio verbal como cauce para ejercitar la acción de desahucio por precario: “Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: […] 2º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño,usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca”.
Los presupuestos de este tipo de proceso son: (i) el título que ostenta el demandante, (ii) la identificación del bien poseído en precario y (iii) la insuficiencia o carencia de título del demandado. La prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión o el pago de renta o merced corresponden a los demandados al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda.
3.- La LEC de 2000 suprimió el carácter de sumario del procedimiento de desahucio por precario, pues la sentencia que le pone término tiene plenos efectos de cosa juzgada, ya que no está incluida en el apartado segundo del art. 447 LEC, conforme al cual:”no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo,y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias”.La exposición de motivos de la ley explica así esta novedad:”en cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aquéllos en que se pretenda una rápida tutela de la posesión o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades ilícitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protección frente obras nuevas o ruinosas, así como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad […]”.En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario.
5º. Situación de precario y artículo 13 de la LAU.
La jurisprudencia de esta sala ha interpretado el art. 13 LAU (en la redacción vigente en la fecha en que se aprobó la adjudicación en el proceso de ejecución hipotecaria del caso) en el sentido de que el arrendamiento no inscrito sobre una vivienda queda extinguido cuando el derecho del arrendador se resuelve por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. Como señalaba la exposición de motivos dela Ley 4/2013, de 4 de junio, que aprobó aquella redacción del precepto, con ello se trataba hacer compatible la protección de los derechos de arrendadores y arrendatarios con la “seguridad del tráfico jurídico”. Con arreglo a esta regulación esta sala ha estimado las correspondientes acciones de desahucio por precario, cuando por la ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada se había producido la pérdida del derecho de propiedad del arrendador y la consiguiente extinción del arrendamiento ( sentencias 577/2020, de 4 de noviembre, 109/2021,de 1 de marzo, y 379/2021, de 1 de junio).7.º) Este criterio de seguridad jurídica del tráfico y de los terceros adquirentes es el que inspiró las sentencias de esta sala 859/2009, de 14 de enero de 2010 y 861/2009, de 18 de enero, dictadas en unificación de doctrina,que respecto del uso de la vivienda concedida mediante sentencia judicial a un cónyuge no titular reconoce su carácter oponible a terceros y su condición de inscribible en el Registro de la Propiedad y, por tanto, sujeto a su régimen de publicidad. En el mismo sentido cabe citar la sentencia del Tribunal Constitucional 69/1995,de 9 de mayo, y la del TJUE de 7 de diciembre de 2017, C-598-15.
© José Antonio Mora Alarcón