Estudio de la Ley de Vivienda (I)
A) Introducción
El Boletín Oficial del Estado publicó en fecha 26 de mayo la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
El objeto de dicha regulación quizás debemos extraerlo del artículo 1.2 de la Ley que contiene la pretensión de “asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda, será asimismo objeto de esta ley la regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social”.
La Exposición de Motivos se encargó de justificar su constitucionalidad, pues no hay que olvidar que conforme al artículo 148.3 de la Constitución, todas las Comunidades Autónomas tienen asumida en sus Estatutos de Autonomía, sin excepción, la competencia plena en materia de vivienda. De ahí la Ley del Derecho a la Vivienda de Cataluña, Ley 18/2007, de 28/12.
El artículo 3 ser encarga de definir los conceptos de vivienda, infravivienda, vivienda digna y adecuada, condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero, gastos y suministros básicos, vivienda protegida, vivienda social, vivienda protegida de precio limitado, vivienda asequible incentivada, parque de vivienda y alojamiento del tercer sector, residencia habitual, residencia secundaria, gran tenedor y sinhogarismo. Muchas de estas definiciones podemos encontrarlas en otros textos legales y otras no son más que interpretaciones legales de términos habituales, pero en lo que ahora nos interesa debemos destacar el concepto de “gran tenedor” por el que se entiende “la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa”.
De este concepto, por tanto, se excluye al poseedor de inmuebles rústicos o inmuebles urbanos que no sean de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Aunque la ley no lo mencione parece que también deberían excluirse el terreno destinado a jardines, equipamientos, calderas, etc, o terrenos no construidos o no urbanizables, que no son espacios precisamente destinados a vivienda. Lo cual hace que debamos atender a cada caso individualmente.
De especial interés es el artículo 6º que tras propugnar el principio de igualdad y no discriminación en la vivienda, define el acoso inmobiliario como “toda acción u omisión con abuso de derecho con el objetivo de perturbar a cualquier persona en el uso pacífico de su vivienda y crearle un entorno hostil, ya sea en el aspecto material, personal o social, con la finalidad última de forzarla a adoptar una decisión no deseada sobre el derecho que le ampara de uso y disfrute de la vivienda”. Lo cual supone una interpretación auténtica del delito previsto en el artículo 173 del Código Penal.
El Capítulo II establece el régimen jurídico de la propiedad de la vivienda obligando a los propietarios, en caso de que la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, cumplir las obligaciones de colaboración con la Administración competente y suministro de información.
B) Declaración de zonas de mercado residencial tensionado
Quizás el precepto más importante sea el artículo 18 que regula esta declaración. No se pronuncia particularmente la ley sobre el organismo encargado de dicha declaración, pues habla de “administraciones competentes” lo cual parece englobar tanto las comunidades autónomas como los ayuntamientos, pero quizás es más preocupante la definición de dicho mercado residencial tensionado que se refiere a aquellas zonas en que “que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales”. En todo caso, dicha declaración deberá ir precedida de un procedimiento preparatorio, y la definición tendrá que motivarse en deficiencias o insuficiencias del mercado de vivienda-
Esta declaración tendrá una duración legal de tres años, aunque puede prorrogarse – como así sucederá en la mayoría de casos – siguiendo el mismo procedimiento.
C) Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento
La Ley amplía considerablemente dicha información pues obliga a no sólo al cumplimiento de todos los datos a que se refiere la Ley de Consumidores y Usuarios, sino también a la aportación de:
1.º Certificado o cédula de habitabilidad.
2.º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.
3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
8º Otras informaciones como la situación jurídica del inmueble, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.
Pero es más, en los casos de arrendamiento como vivienda habitual que se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
D) Regulación de los desahucios suspendidos
Los procedimientos de desahucio y los lanzamientos indicados en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, que se encuentren suspendidos, cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda en los términos ya vistos, sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si la parte actora acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas. El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la solicitud de reanudación del trámite o alzamiento de la suspensión, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses. En el caso de que la parte ejecutante sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los términos del apartado anterior.
E) Prórroga contractual extraordinaria
Se regula en la disposición final 1ª de la ley, que modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), indicando que los grandes tenedores quedan obligados a aceptar en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual una prórroga extraordinaria (con los mismos términos y condiciones) por un plazo máximo de un año cuando el arrendatario acredite documentalmente que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.
F) Regulación de la renta en zona residencia tensionada
Según los nuevos apartado 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, cuando la vivienda se ubique en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los casos previstos de rehabilitación, mejora de accesibilidad o cuando el contrato se firme por diez o más años, o se le permita al arrendatario prorrogarlo por ese tiempo.
No obstante, en los contratos cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
F) Modificaciones de los juicios por desahucios
Nos referiremos a ello en otro artículo.