Desistimiento unilateral del arrendatario
La STS 539/2017 de 3 de Octubre reiteró la doctrina sentada en sentencias anteriores (183/2016 de 18 de Marzo, 221/2012 de 9 abril) tratando los diversos supuestos que de ordinario se plantean por terminación anormal de los contratos de arrendamiento, considerando que en ausencia de previsión contractual y no mediando la aceptación por el arrendador de la resolución del contrato hecha por el arrendatario o su desistimiento unilateral, le asiste el derecho a exigir el cumplimiento del contrato; pero también el derecho a optar por la resolución y a ser indemnizado en los daños y perjuicios sufridos, incluso aunque no haya previsión contractual para el caso de desistimiento o resolución unilateral del arrendatario injustificada, en aplicación de lo dispuesto con carácter general en el art. 1.124 CC; en tales casos la indemnización debe atender al daño realmente causado, conforme a la regulación legal ordinaria del lucro cesante ( art.1.106 CC) lo que obliga al tribunal a valorar la posible o efectiva recuperación por el arrendador de la posesión del local y las posibilidades reales de su explotación, cabiendo tomar en consideración en su caso orientativamente el criterio indemnizatorio contenido en el art. 11, 2 LAU para el caso de desistimiento en el arrendamiento de vivienda, que fija una indemnización de un mes de renta por cada año que faltaba de cumplir del contrato, pero que obviamente, no es de aplicación a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como expresamente advirtió la STS 539/2017 de 3 de Octubre; así, la STS 221/2012 citada hizo aplicación de este criterio, pero sin embargo indemnizó también por las rentas de los meses que se habían pactado como de moratoria de la renta en el contrato, y se desprende de la STS 42/2016 de 11 de febrero, no debe entenderse como un criterio aplicable en todo caso; y, en fin, la STS 42/2016 de 11 de febrero consideró proporcionada a las circunstancias del caso una indemnización de cinco mensualidades por cada año que restaba del contrato, todo lo cual evidencia que no cabe partir en esta materia de un criterio indemnizatorio universal sino que ha de atenderse siempre a las concretas circunstancias del caso.